Duurzaam meerjarenonderhoudsplan

Als eigenaar van een woning waarbij u delen van het gebouw deelt met andere woningeigenaren heeft u een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor onderhoud. In veel gevallen maakt u dan deel uit van een Vereniging van Eigenaren (VvE). De verantwoordelijkheid van de VvE is het onderhouden, in stand houden en verbeteren en vernieuwen van de gemeenschappelijke delen van de VvE. Om daar zicht op te houden is een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) een belangrijk middel. In een MJOP kunnen ook energiebesparende maatregelen opgenomen worden. In dat geval wordt het plan een duurzaam meerjaren onderhoudsplan (DMJOP). U leest hier de voordelen van een DMJOP en hoe u een DMJOP voor uw VvE kunt regelen.

Voordelen van een duurzaam meerjarenonderhoudsplan

Een goed opgesteld DMJOP heeft een aantal voordelen voor de VvE:

✔   Het geeft direct inzicht in het benodigde onderhoud op korte en lange termijn.

✔   Een beter inzicht in uitgaven over een langere termijn voor zowel de VvE als alle individuele woningeigenaren.

✔   Het geeft aan hoeveel de VvE en de individuele leden maandelijks financieel moeten bijdragen voor uitvoering van onderhoud en verbetering aan het gebouw.

✔   Met een meerjarige planning voorkomt u onverwachte grote uitgaven door achterstallig onderhoud.

✔   Een DMJOP bereidt de VvE voor op een duurzame (aardgasvrije) toekomst.

✔   Het zorgt voor het in stand houden of zelfs verbeteren van het wooncomfort.

✔   U voorkomt korte termijn denken en het veelvuldig maken van beslissingen over noodzakelijk onderhoud.

✔   Het zorgt voor behoud of zelfs verhoging van de waarde van het pand en daarmee de woningwaarde van individuele appartementen.

Wat is een meerjarenonderhoudsplan?

Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is een planning over een bepaald aantal jaren voor onderhoud en het in stand houden van de gedeelde bouwkundige constructies en (technische) installaties van de VvE. In een MJOP staat wanneer onderhoud of werkzaamheden nodig is en wat de kosten daarvoor zijn.

Om deze investeringen te kunnen betalen spaart de VvE een zogenaamde ‘reserve’. De servicekosten of maandelijkse bijdrage die leden van de VvE betalen zijn vaak op een MJOP gebaseerd. Het opstellen van een MJOP vindt plaats op basis van een bouwkundige inspectie en is specialistisch werk.

Tijdsperiode

Een MJOP kan voor verschillende tijdsperioden opgesteld worden. Het is aan te raden om te kiezen voor het een periode waarbinnen alle onderdelen van het gebouw minimaal 1 keer aan bod komen. Vaak is het dak het onderdeel met de langste onderhoudsperiode. Het dak heeft in de meeste gevallen eens in de 30 jaar onderhoud nodig. Als er dan wordt gekozen voor een tien- of vijftien jarig MJOP, wordt het dak daar niet automatisch in meegenomen. Dat kan ertoe leiden dat de VvE daar geen geld voor reserveert of spaart. OP het moment van onderhoud moet dan een eenmalige bijdrage gedaan moet worden om het onderhoud te betalen. Daarom is het verstandig om te kiezen voor de langste onderhoudscyclus. U voorkomt daarmee dat u met de VvE bepaald onderhoud vergeet.

Conditiemeting

De meeste VvE’s laten het MJOP elke vijf jaar bij stellen met een conditiemeting. Met een conditiemeting kan tot wel 30% aan kosten (bron: stichting WOON!) worden bespaard als blijkt dat bepaald onderhoud een paar jaar later uitgevoerd kan worden. Ook kan uit de conditiemeting blijken dat een onderdeel eerder onderhoud nodig heeft dan gedacht. Wanneer dit op tijd ontdekt wordt, is verder verval of schade (wat vaak tot meer kosten leidt) te voorkomen. Een goed voorbeeld is onderhoud aan houtwerk zoals kozijnen. Als kozijnen eerder geverfd moeten worden dan gedacht, voorkomt dat houtrot en in het ergste geval (dure) vervanging.

Tijdens een conditiemeting worden onderdelen waarvan uit de planning blijkt dat ze bijna aan onderhoud toe zijn beoordeeld op de huidige staat. Uit deze beoordeling volgt of het onderhoud inderdaad eerder nodig is, nog steeds volgens plan loopt of eventueel uitgesteld kan worden. Met een conditiemeting is duidelijk wat nodig is voor het gebouw en kunnen discussies binnen de VvE worden voorkomen. Een conditiemeting wordt uitgevoerd aan de hand van de NEN 2767 methode. Dit is een vastgestelde methode voor het controleren van de kwaliteit van constructies en onderdelen.

Wat is een duurzaam meerjarenonderhoudsplan (DMJOP)?

Wilt u met de VvE graag energiebesparende maatregelen laten uitvoeren, maar is er onvoldoende geld in kas? Neem de gewenste maatregelen dan op in het MJOP. Voor onderhoud in het MJOP wordt al gespaard en door gebruik te maken van ‘natuurlijke’ onderhoudsmomenten worden de maatregelen zo kostenefficiënt mogelijk uitgevoerd. Voordelen van het verduurzamen van een MJOP zijn:

• Kostenbesparing door het combineren van maatregelen.

• Makkelijker te financieren doordat (een deel van) het geld al beschikbaar is.

• Goede voorbereiding op de toekomst en toekomstige manier van verwarmen.

• Minder overlast van werkzaamheden door ze te combineren.

Manieren om een DMJOP op te (laten) stellen

Er zijn verschillende manieren voor het maken van een DMJOP. De manieren staan hier kort toegelicht.

Zelf energiebesparende maatregelen in het MJOP verwerken

Heeft de VvE een MJOP en is de laatste conditiemeting net geweest? Heeft de VvE al een goed beeld bij welke energiebesparende maatregelen ze wil laten uitvoeren? En heeft de VvE voldoende reserve om in de toekomst naast onderhoud ook de energiebesparende maatregelen uit te laten voeren zonder dat er geen rekening gehouden hoeft te worden met aanpassen van de servicekosten? Dan is het mogelijk om gewenste energiebesparende maatregelen zelf in het MJOP te verwerken. Dit is alleen aan te raden als er voldoende kennis is huis is bij (een van de leden van) de VvE.

Er zijn organisaties die voor VvE’s cursussen of begeleiding aanbieden om zelf een duurzaam MJOP op te stellen. Op de website van NederlandVvE.nl vindt u een overzicht van cursus aanbieders.

Energieadvies als startpunt voor een duurzaam MJOP

Het aanvragen van een energieadvies is vaak een goed startpunt voor het inzichtelijk maken van de mogelijkheden voor de VvE. Voordelen van een energieadvies zijn:

• Inzicht in de huidige energieprestatie van een gebouw

• Inzicht in de mogelijke verbeteringen aan de bouwkundige en installatietechnische onderdelen van de VvE

• Inzicht in kosten van de maatregelen, verwachte besparingen en andere bijkomende voordelen

Het energieadvies kan bestaan uit verschillende scenario’s die de VvE kan volgen. Welk scenario geschikt is om in het MJOP te verwerken, is onder andere afhankelijk van de ambities van de VvE en de haalbaarheid. Voorbeelden van mogelijke scenario’s zijn:

• Minimaal scenario: de makkelijkste mogelijkheden om energie te besparen en zogenaamde 'geen spijt' maatregelen

• Normaal scenario: energiebesparende maatregelen zo goed mogelijk uitvoeren voor meeste energiebesparing en comfort

• Maximaal scenario: het (bijna) energie neutraal maken van het pand of overstappen op een aardgasvrije vorm van verwarmen

Energieadvies aanvragen en (laten) verwerken in het bestaande MJOP

Heeft de VvE een MJOP en is de laatste conditiemeting net geweest? Dan kunt u met een energieadvies bepalen wat de opties voor energiebesparende maatregelen voor de VvE zijn. Een energieadvies geeft ook een indicatie van kosten en besparingen. Hierdoor weet u wat voor invloed de maatregelen ongeveer hebben op de servicekosten, de (individuele en gezamenlijke) energierekening en daarmee de kosten en baten ongeveer zijn.

De geadviseerde energiebesparende maatregelen kunnen in het MJOP worden verwerkt. Heeft de VvE een beheerder? Dan kunt u met de VvE de VvE beheerder opdracht geven de opties te achterhalen.

Energieadvies combineren met een conditiemeting

Heeft de VvE een MJOP en is het binnenkort tijd voor een conditiemeting? Dan kan de conditiemeting gecombineerd worden met een energieadvies om energiebesparende maatregelen in het MJOP te laten verwerken. Een indicatie van de eventueel aanvullende kosten voor het uitvoeren van energiebesparende maatregelen kan in het vernieuwde DMJOP worden verwerkt. Indien nodig kunnen de servicekosten aangepast worden om voldoende te sparen voor het uitvoeren van het gecombineerde onderhoud en de energiebesparende maatregelen. Het is mogelijk de conditiemeting en energieadvies door eenzelfde partij uit te laten voeren, of dit achteraf te laten combineren.

Heeft de VvE een abonnement voor de actualisatie van het MJOP bij een uitvoerende partij? Dan kunt u met de VvE bij die partij navragen of de eerstvolgende conditiemeting uitgevoerd kan worden met een energieadvies. Als deze partij zelf geen energieadviezen geeft, informeer dan naar de mogelijkheden om apart een energieadvies aan te leveren om samen met de conditiemeting in het MJOP te verwerken.

Doet een VvE beheerder de conditiemeting? Dan kunt u met de VvE aan de VvE beheerder vragen of het mogelijk is tegelijk en energieadvies uit te voeren.

Wil de VvE zo snel mogelijk met energiebesparende maatregelen aan de slag en staat de conditiemeting over een paar jaar op de planning? Dan is het slim om de conditiemeting naar voren te halen. Gepland onderhoud kan dan slim worden gecombineerd met de energiebesparende maatregelen, in plaats van andersom. Jullie willen bijvoorbeeld nu spouwmuurisolatie laten toepassen, maar onderhoud aan de voegen staat pas over 4 jaar in het MJOP? Dan kan het onderhoud aan de voegen naar voren worden gehaald.

Een nieuw DMJOP laten opstellen

Heeft de VvE geen MJOP of is het plan verouderd? Dan is het slim om een geheel nieuw duurzaam MJOP op te laten stellen. Er zijn bedrijven die een duurzaam MJOP kunnen opstellen. Het is ook mogelijk apart een energieadvies en een MJOP op te laten opstellen en deze te (laten) combineren.

Heeft de VvE nog geen VvE beheerder en is dat wel een wens? Dan is het slim om te kijken naar een VvE beheerder welke meteen een DMJOP kan opstellen voor het pand.

NederlandVvE.nl heeft een database met VvE beheerders.

Subsidie voor MJOP met energieadvies

Slimme VvE’s combineren het regulier grootonderhoud met de uitvoering van energiebesparende maatregelen. VvE’s kunnen tijdelijk subsidie aanvragen voor het laten opstellen van een meerjarenonderhoudsplan waarin ook een energieadvies verwerkt is. Aanvullend kunt u procesbegeleiding voor het uitvoeren van de plannen aanvragen.

De subsidie is de Subsidie Energiebesparing Eigen Huis (SEEH) voor VvE's.

Tips voor het (laten) opstellen van een DMJOP

Houd rekening met de volgende zaken bij het (laten) opstellen van een duurzaam meerjarenonderhoudsplan:

• Houd rekening met de warmteplannen (officieel: warmtetransitie visie) van de gemeente. In deze plannen staat omschreven wanneer en hoe een wijk of buurt in de toekomst met een alternatief op aardgas verwarmd zal worden. Het DMJOP kan hier slim rekening mee houden.

• Bij een los energieadvies is het belangrijk om een inschatting van de kosten en besparingen te krijgen. Zo kan bepaald worden welke (extra) bedrag maandelijks gereserveerd moet worden voor het uitvoeren van de gecombineerde maatregelen.

• Bij het laten uitvoeren van een conditiemeting of opstellen van een nieuw DMJOP is het belangrijk dat de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) ook wordt geleverd. Dit bepaalt welk (extra) bedrag maandelijks gereserveerd moet worden voor het uitvoeren van de (energiebesparende) maatregelen in het DMJOP

• Laat elke 5 jaar een conditiemeting uitvoeren.

• Laat het (nieuwe) DMJOP opstellen voor een periode van het onderdeel met de langste onderhoudscyclus.

• Inspecteurs die een MJOP uitvoeren moeten ingeschreven staat bij het Nederlands Register Bouwkundig Inspecteurs (NRBI)

• De inspectie voor een MJOP of conditiemeting moet volgens de NEN 2767 conditiemeting worden uitgevoerd.

• Grote VvE of VvE met (veel) gemengd bezit? Schakel een VvE beheerder in

Financieren van energieadvies of het opstellen van een DMJOP

Om energieadvies aan te vragen of een DMJOP op te laten stellen heeft de VvE verschillende financieringsmogelijkheden.

Energieadvies aanvragen

Bij sommige VvE’s is er een maximumbedrag vastgesteld waarvoor bijvoorbeeld advies ingewonnen kan worden op kosten van de VvE, zonder dat daar toestemming van de VvE voor nodig is. Dit kan gebruikt worden voor het aanvragen van een energieadvies om VvE leden en bewoners mee te informeren. Of en wat dit bedrag is staat in de reglementen vastgesteld.

Subsidie voor energieadvies of opstellen duurzaam meerjarenonderhoudsplan

Sommige gemeenten hebben specifieke subsidies voor VvE’s voor energieadvies. Hier zijn altijd bepaalde voorwaarden aan verbonden. Daarnaast biedt de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RvO) verschillende subsidies voor onder andere energieadvies of opstellen van een DMJOP. Het verschilt of de subsidie vooraf of achteraf aangevraagd kan worden. Lees hiervoor altijd goed de voorwaarden.

Bekijk de subsidiepagina voor actuele informatie.

Leningen voor energieadvies of opstellen DMJOP

Het is ook mogelijk een lening aan te vragen voor energieadvies. Dit kunnen lokale of landelijke leningen zijn. Zo is er landelijk het Nationaal Warmtefonds waar een lening aangevraagd kan worden.

Voor het aanvragen van sommige leningen voor het laten uitvoeren van energiebesparende maatregelen is een energieadvies verplicht. Dit geldt bijvoorbeeld bij de lening van het Nationaal Warmtefonds voor VvE’s. Het bedrag voor het energieadvies kan in de lening worden meegenomen.

Bekijk de subsidiepagina voor actuele informatie.

Verhogen van servicekosten of maandelijkse bijdrage

Als gevolg van het opstellen van een energieadvies of DMJOP kan het nodig zijn dat de servicekosten worden verhoogd om het geplande onderhoud en de gewenste energiebesparende maatregelen te kunnen uitvoeren.