Wilt u uw VvE verduurzamen? Dan is het belangrijk dat u weet hoe de VvE in elkaar zit, wat de regels zijn voor besluitvorming binnen de ALV’s, en hoe de VvE er bouwkundig gezien voorstaat.

Organisatorisch

Er zijn een aantal organisatorische zaken die handig zijn om te weten over de VvE.

Is de VvE actief of slapend?

Zaken zoals een inschrijving bij de KvK, jaarlijkse ALV, bestuur, opbouw van reserves door servicekosten etc. zijn indicaties dat jullie een actieve VvE hebben. Een actieve VvE betekent niet dat iedereen even betrokken is. De opkomst op een ALV is belangrijk als er besluiten genomen moeten worden over bijvoorbeeld toepassen van energiebesparende maatregelen. Het quorum (het minimum aantal vereiste aanwezigen) en de gevraagde stem meerderheid is terug te vinden in de splitsingsakte. Slaapt de VvE? Lees meer over het activeren van een VvE.

Is er een VvE beheerder?

Een VvE beheerder heeft verschillende verantwoordelijkheden, waaronder meestal de administratie, financieel beheer, technisch beheer (onderhoud) en verzekeringen. De beheerder heeft vaak inzicht in het meerjarig onderhoudsplan (MJOP). De beheerder kan helpen met het opstellen van een duurzaam MJOP door voor of tijdens de eerstvolgende conditiemeting een energieadvies te laten uitvoeren, welke in het bestaande MJOP geïntegreerd kan worden.

Welke partijen zijn er binnen de VvE?

Het is goed om te weten wie er allemaal betrokken moeten worden bij plannen om duurzame maatregelen uit te voeren. Denk hierbij eigenaar-bewoners, eigenaar-verhuurders, woningcorporaties en huurders. Alle partijen hebben invloed op de beslissingen. Huurders moeten namelijk toestemming geven aan de verhuurder om duurzame maatregelen te laten uitvoeren.

Zijn er commissies?

Vooral bij grote VvE’s zijn er commissies die bepaalde zaken uitzoeken en regelen. Mogelijk is er bijvoorbeeld al een duurzaamheidscommissie. Deze commissie kan zich ook inzetten voor energiebesparende maatregelen voor de VvE. Het is ook mogelijk met een aantal andere eigenaren of bewoners zo een commissie op te zetten.

Bij gemengde VvE’s kan het zijn dat er voor de woningcorporatie een huurderscommissie is. Deze kan betrokken worden bij het onderzoeken van de mogelijkheden en het maken van plannen.

Kenmerken van het pand

Afhankelijk van de bouwperiode van een pand heeft het bepaalde kenmerken met betrekking tot bijvoorbeeld isolatie en ventilatie. Die kenmerken van het pand zeggen wat over de mogelijkheden voor de VvE. Als het bijvoorbeeld al (deels) geïsoleerd is, heeft dat invloed op de mogelijkheden.

Wat is de bouwperiode van het pand?

Het bouwjaar van het pand zegt wat over de bouwperiode waar het pand uit komt en welke regels toen golden voor energiezuinigheid. Dit geeft een indicatie van welke isolatie bijvoorbeeld is toegepast of wat voor soort ventilatiesysteem aanwezig is. Enkele handige vuistregels:

• Woningen die voor 1975 zijn gebouwd hebben bij de bouw over het algemeen niks aan isolerende maatregelen toegepast gekregen en ventileren nog op een natuurlijke manier.

• Woningen tussen 1975 en 1992 werden steeds iets beter geïsoleerd, maar nog steeds behoorlijk beperkt. Vaak kan aan de isolatie nog een hoop verbeterd worden. Er wordt meestal nog natuurlijk geventileerd. Soms wordt er al geventileerd met mechanische afvoer en roosters in de ramen.

• Woningen die van 1992 tot 2012 zijn gebouwd hebben vaak al wat betere isolatie gekregen. Daar kan soms nog wel verbetering te behalen zijn, indien er een wat grotere verbouwing gaat plaatsvinden. Er wordt veelal mechanisch geventileerd, soms al met warmteterugwinning.

• Woningen na 2012 zijn over het algemeen goed geïsoleerd. Aan deze woningen hoeft nog weinig te gebeuren om van het aardgas af te kunnen. Er wordt vaak mechanisch geventileerd, soms al met warmteterugwinning.

Het kan natuurlijk zijn dat er in de loop der tijd al verbeteringen zijn doorgevoerd. Dit is terug te vinden in de administratie van de VvE.

Heeft het pand een monumentale of andere beschermde status?

Veel steden of dorpen hebben een historisch hart of andere specifieke delen die ‘beschermd’ zijn door hun karakteristieke uitstraling of type architectuur. De verschillende varianten zijn gemeentelijk monumentaal, Rijks monumentaal, of beschermd stads- of dorpsgezicht. Bij elke variant horen regels en spelingsruimte die de VvE heeft om met duurzame maatregelen aan de slag te gaan.

Het is bij een monumentaal pand vaak belangrijk om een integraal plan voor isoleren en ventileren op te stellen, en een specifiek advies van een monumentenadviseur te vragen. Lees meer over het verduurzamen van monumentale panden.

Welke delen van het pand zijn verantwoordelijkheid van de VvE?

De VvE is verantwoordelijk voor de gezamenlijke delen van het pand. Wat de gezamenlijke delen van het pand zijn staat in de splitsingsakte. De VvE draagt hiervoor de verantwoordelijkheid voor onderhoud en verbetering. Hier vallen ook collectieve installaties onder zoals verlichting, liften en collectieve verwarmingsinstallaties.

Hoe wordt het pand (in de toekomst) verwarmd?

Het kan zijn dat het pand al aangesloten is op bijvoorbeeld een collectief warmtenet of een collectieve gasketel heeft. De transitievisie warmte bepaalt wat de toekomstige vorm van verwarmen gaat zijn.

Heeft het pand een (duurzaam) meerjarenonderhoudsplan?

Het meerjarenonderhoudsplan geeft aan voor welke gemeenschappelijke delen onderhoud moet worden uitgevoerd op welk moment. Als er al energiebesparende maatregelen in het MJOP staan opgenomen is het een duurzaam MJOP. Normaal gesproken wordt een (D)MJOP elke 5 jaar vernieuwd. Het is belangrijk om te kijken wanneer de laatste update van het (D)MJOP was en of het volgens de juiste richtlijnen is gedaan, de NEN 2767 conditiemeting. Lees meer over een (D)MJOP.

Besluitvorming

Hoe de besluitvorming van de VvE in elkaar steekt, staat in de splitsingsakte en splitsingsreglement van de VvE. Hier is onder andere in terug te vinden hoeveel appartementsrechten er zijn, wat de breukdelen zijn voor gezamenlijke onderdelen van de VvE en met wat voor minimale hoeveelheid stemmen en hoe groot de meerderheid moet zijn voor het uitvoeren van onderhoud of verbeteringen aan het pand. Meer informatie over de besluitvorming binnen een VvE [link naar introductietekst]

Financieel

De financiële stand van zaken van de VvE geeft inzicht in de mate waarin er gespaard wordt voor onderhoud of verbeteringen aan de VvE.

Wat is het gemeenschappelijke verbruik van de VvE?

Het gemeenschappelijke verbruik aan energiekosten gaat over de gemeenschappelijke ruimtes. Denk hierbij aan verlichting en verwarming. Het uitvoeren van energiebesparende maatregelen heeft ook invloed op deze gezamenlijke kosten. Bij grote VvE’s kan het bijvoorbeeld interessant zijn om zonnepanelen aan te leggen voor gemeenschappelijk gebruik van verlichting, lift en elektronische deuren.

Wat is de reserve en de huidige maandelijkse servicekosten?

Het sparen van een reserve is voor VvE’s verplicht. De reserve is wat de VvE spaart voor onderhoud. Dit is vaak in lijn met het MJOP als de VvE die heeft. Als er energiebesparende maatregelen in het MJOP worden opgenomen, kan het zijn dat de servicekosten omhoog kunnen gaan. Hier zal tijdens een ALV over besloten moeten worden. Hier staat dan vaak tegenover dat de maandelijkse energiekosten dalen.